La dación en pago como fórmula para evitar una ejecución hipotecaria

La dación en pago como fórmula para evitar una ejecución hipotecaria

Del examen de la serie anual de ejecuciones hipotecarias, así como del informe del INE del primer dación en pagotrimestre sobre este particular, se infiere razonablemente que aquéllas no han bajado en número significativamente. Únicamente ha tenido lugar un descenso irrelevante en número, que bien podría atribuirse al ansiado inicio de recuperación económica.

 Quiere esto decir que las medidas de protección del deudor hipotecario, inicialmente acordadas por Real Decreto Ley 6/2012, más tarde modificadas por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, han resultado totalmente inoperantes.

 Por una sencilla razón: no se les ha dado la publicidad suficiente para que el público en general las conozca cuando no puede hacer frente a su hipoteca. Ciertamente la dación en pago existe, está regulada por Ley y es posible cumpliendo determinados requisitos legales.

 La desinformación viene auspiciada por la genérica previsión recogida en el último párrafo del último artículo del anexo: <<Las entidades garantizarán la máxima difusión del contenido del Código de Buenas Prácticas, en particular, entre sus clientes>>.

 Si todas las medidas de protección deben ser solicitadas por parte del interesado a su entidad bancaria, y éste las desconoce, difícilmente podrá hacerlo.

 El mecanismo debió ser instrumentado con la misma sencillez con la que en su día se solicitaban y concedían hipotecas alegremente.

 Una posibilidad, se me ocurre, sería exigir que para admitir a trámite una demanda hipotecaria, se acompañase detalle de haber informado suficientemente al cliente sobre el elenco de posibilidades a su alcance, y el mismo las hubiere rehusado.

 El deudor hipotecario debe saber que la dación en pago es factible y presenta claras ventajas frente a una ejecución judicial, por cuanto el deudor se libera íntegramente de la deuda entregando la vivienda a la Entidad Financiera, mientras que en la ejecución judicial, si fruto de la adjudicación o subasta del inmueble el banco no percibe un valor que cubra la totalidad de la deuda pendiente, además de perder la vivienda el deudor seguirá debiendo parte de la deuda.

 Lo es, cumpliendo acumulativamente los siguientes requisitos:

 a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

El límite previsto en el párrafo anterior será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, o de cinco veces dicho indicador, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas.

Asimismo, se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad: 1.º La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente. 2.º La unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo. 3.º La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral. 4.º La unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.

c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40 por cien cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias previstas en el segundo párrafo del apartado a).

A efectos de las letras a) y b) anteriores, se considerará que presentan una discapacidad en grado igual o superior al 33 por ciento los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y a los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.

 

Para la aplicación de las medidas complementarias y sustitutivas de la ejecución hipotecaria a que se refieren los apartados 2 y 3 del Anexo (principalmente la dación en pago), será además preciso que se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

b) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.

c) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

 

No obstante, es preciso decir que el banco puede optar por una novación hipotecaria con una serie de modificaciones que faciliten la sostenibilidad del crédito (lo cual no es poco): carencia del capital de la hipoteca durante un plazo de 5 años junto con ampliación del plazo de la hipoteca hasta un máximo de 40 años desde el momento de contratación inicial, así como la reducción del tipo de interés durante estos 4 años de carencia del capital a un tipo Euribor más un diferencial del 0,25%. En todo caso, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario. Por último se prevé la posibilidad de una quita si todo lo anterior resultase insuficiente.

El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación.

La aplicación del Código de Buenas Prácticas se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos, cuando el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda en un 20% del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble, por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicada dicho bien, con un límite absoluto de 300.000 euros.

 

¿Tiene problemas para pagar su hipoteca? ¿Cree que cumple estos requisitos? Podemos ayudarle.

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